Este artigo apresenta, de forma objetiva, o que a lei, a convenção condominial e o regimento interno realmente exigem em casos de condômino antissocial por conduta com animais em condomínio. Explica como aplicar essas normas na prática e em que hipóteses a violação reiterada, como manter o cão solto ou sem os equipamentos de contenção exigidos, pode caracterizar conduta antissocial e, em situações extremas, fundamentar o afastamento/expulsão do condômino.
A vida condominial frequentemente esbarra nos limites para o trânsito de cães nas áreas comuns, exigindo disciplina de convivência, com controle de ruídos, higiene e segurança. Isso inclui o uso de guia/coleira e, quando cabível, focinheira, conforme o regulamento interno. Nesse cenário, infrações reiteradas, como manter o cão solto em áreas comuns, descumprir regras de contenção e ignorar advertências, podem configurar conduta antissocial, abrindo espaço, em hipóteses excepcionais, para o afastamento/expulsão do condômino infrator.
O ordenamento jurídico autoriza a disciplina da convivência, do controle de ruídos, da higiene e da segurança em condomínios residenciais com pets, inclusive mediante exigência de coleira, guia e, quando cabível, focinheira. Em sintonia com essa diretriz, a jurisprudência do TJDFT tem reconhecido a permanência de animais de estimação nas unidades e áreas comuns desde que observadas as regras internas e os equipamentos de contenção adequados, resguardando-se o sossego e a integridade dos demais condôminos.
Quando observamos a previsão do que se dispõe no art. 1.336, inciso IV, do Código Civil, vemos que é dever do condômino manter atenção ao sossego, à salubridade e à segurança da comunidade em geral:
Art. 1.336. São deveres do condômino:
§ 2º O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
Quando tais normativas são desconsideradas, a conduta do condômino pode caracterizar-se como antissocial, especialmente ao manter o cão solto nas áreas comuns e sem focinheira quando exigida. Essa exposição indevida cria risco concreto a terceiros, com potencial para danos graves ou irreparáveis, além de violar os deveres de segurança, sossego e salubridade que regem a convivência condominial.
Quando a reiteração de condutas compromete a convivência, o ordenamento autoriza a agravação das penalidades internas, superando simples advertências e multas ordinárias. Nesse ponto, destaca-se o art. 1.337 do Código Civil:
Art. 1.337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.
A antissociabilidade não decorre do simples fato de ter um cachorro em condomínio, mas de comportamentos reiterados que violam a ordem interna e geram risco ou incômodo ao coletivo. Exemplos típicos de conduta antissocial com animais incluem:
(i) circular com o cão solto em corredores, halls, jardins e elevadores;
(ii) dispensar o uso de focinheira quando exigida, seja por porte, raça ou histórico de agressividade; (iii) perturbar o sossego com latidos intensos e noturnos, sem adoção de medidas mitigadoras; (iv) desrespeitar rotas, horários ou elevadores designados para circulação de pets; (v) manter falta de higiene nas áreas comuns, deixando fezes e urina sem recolhimento.
Em conjunto e após advertências e multas ineficazes, tais condutas rompem o equilíbrio da convivência e podem ser enquadradas no art. 1.337 do Código Civil, caracterizando o condômino como antissocial por conduta com animais.
A resposta jurídica deve ser gradual: (1) advertências formais registradas; (2) multas com base no Código Civil (art. 1.336, § 2º, e art. 1.337, caput); (3) ordens específicas de fazer ou não fazer (CPC, art. 497), com imposição de multa; (4) afastamento/expulsão, apenas quando houver reiteração grave, ineficácia das medidas anteriores e insuportabilidade da convivência, sempre com deliberação assemblear específica e respeito ao contraditório e à ampla defesa.
O afastamento não se confunde com perda da propriedade; trata-se de restrição extraordinária do uso, voltada a cessar dano coletivo relevante decorrente da conduta antissocial.
Ainda no art. 1.336 do Código Civil, encontramos a base para a multa simples:
Art. 1.336. São deveres do condômino:
§ 2º O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
No campo processual, o art. 497 do Código de Processo Civil confere amparo às ações de obrigação de fazer ou não fazer, muito utilizadas em conflitos envolvendo animais em condomínio:
Art. 497. Na ação que tenha por objeto a prestação de fazer ou de não fazer, o juiz, se procedente o pedido, concederá a tutela específica ou determinará providências que assegurem a obtenção de tutela pelo resultado prático equivalente.
No âmbito interno, um procedimento condominial bem estruturado é essencial:
(a) Documentação: registro de ocorrências, relatórios de zeladoria e portaria, vídeos e fotos, reclamações de vizinhos, histórico de advertências e multas, além de comprovação de descumprimento de regras como uso de guia e focinheira.
(b) Assembleia: pauta clara e específica, quórum qualificado conforme a convenção condominial, deliberação sobre obrigações precisas (uso obrigatório de guia/focinheira, proibição de animal solto nas áreas comuns), definição de prazos e astreintes, e autorização expressa para eventual propositura de ação judicial.
(c) Via judicial: uso de tutela inibitória e obrigacional, com base no art. 497 do CPC, e, subsidiariamente, pedido de afastamento como medida extrema, sempre demonstrando, por meio de provas, a recalcitrância do condômino e a insuficiência de sanções menos gravosas.
Para que se cogite a expulsão do condômino antissocial por conduta com animais, cumpre ao condomínio demonstrar, de forma robusta: (i) a reiteração das infrações; (ii) a ineficácia de advertências e multas previamente aplicadas; (iii) a existência de risco concreto à segurança, ao sossego ou à salubridade dos demais condôminos; e (iv) o nexo entre a conduta e o dano coletivo.
Tudo isso deve ser acompanhado de deliberação assemblear específica e respeito ao contraditório e à ampla defesa. A instrução probatória pode compreender registros internos (livro de ocorrências, notificações, autos de infração), mídias (vídeos e áudios com data e local identificados), relatos escritos de funcionários e condôminos, bem como documentos médicos ou veterinários quando houver agressão, lesão ou risco sanitário, além do histórico de descumprimento de obrigações (por exemplo, guia/focinheira, rotas ou elevadores designados para pets).
Em contrapartida, o condômino responsável tutor de animal deve:
(i) circular com o animal sempre em guia/coleira e utilizar focinheira quando exigida; (ii) respeitar rotas, horários e elevadores designados para circulação de pets; (iii) evitar ruídos noturnos, adotando rotina adequada, manejo de estímulos e enriquecimento ambiental; (iv) manter a higiene das áreas comuns; e (v) diante de sinais de ansiedade ou agressividade, buscar avaliação veterinária e adestramento.
A observância dessas práticas previne conflitos, afasta a necessidade de medidas coercitivas mais severas e favorece a convivência harmoniosa entre moradores e animais em condomínio.
É juridicamente possível cogitar o afastamento/expulsão do condômino por conduta com animais, desde que caracterizada antissociabilidade reiterada, com provas robustas de risco ou perturbação e ineficácia de medidas menos gravosas. A via privilegiada permanece sendo o cumprimento das regras internas, a imposição de obrigações específicas e a intervenção judicial pontual (CPC, art. 497), reservando-se a expulsão à condição de ultima ratio, aplicada somente em cenários extremos em que a convivência se torne efetivamente insustentável.
