Algumas dúvidas são bastante comuns em nosso escritório:
- O síndico questiona: Doutor, o imóvel foi vendido, mas possui taxas condominiais em atraso, posso cobrar do novo proprietário?
- O cliente investidor em imóveis questiona: Doutor, estou adquirindo um imóvel com dívidas condominiais, posso ser cobrado por elas?
Em regra, a resposta para ambas as perguntas é a mesma: SIM!
A legislação acerca deste tema em específico é o Código Civil, que em seu art. 1.345 dispõe que “o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.”
Ou seja, a dívida é o que no direito chamamos de “propter rem“, confira a definição deste termo lecionada pela Professora Maria Helena Diniz:
“que passa a existir quando o titular do direito real é obrigado, devido à sua condição, a satisfazer certa prestação […]. Tais obrigações só existem em razão da detenção ou propriedade da coisa. A força vinculante das obrigações propter rem manifesta-se conforme a situação do devedor ante uma coisa, seja como titular do domínio, seja como possuidor.” (DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro. 9ª ed. Vol. II. São Paulo: Saraiva, 1995, p. 10).
Deste modo, as taxas condominiais vencidas estão constituídas na modalidade especial de obrigação propter rem que está diretamente ligada ao direito de proveito e uso imediato do imóvel, que ocorrem quando transferidos a quem adquirir este bem.
O TJDFT já fixou que é “pacífico o entendimento jurisprudencial no sentido de que as dívidas de condomínio têm natureza propter rem, sendo solidárias e indivisíveis, podendo ser exigida de qualquer um dos proprietários ou do possuidor, inexistindo qualquer necessidade de litisconsórcio necessário” [1].
Portanto, a resposta para ambas as perguntas, em regra é que sim, responde pelo débito aquele que adquiriu o imóvel, mesmo que a dívida relativa às taxas condominiais seja anterior à compra.
Essa é a regra.
A exceção ocorre no caso de aquisição de imóveis novos adquiridos por meio de compromisso de compra e venda diretamente da incorporadora, que possua dívida condominial. Neste caso, já decidiu o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp nº 1.345.331/RS, sob a sistemática dos recursos repetitivos, que a aplicação da natureza propter rem da obrigação condominial deve ser flexibilizada, pois, nesses casos, não é o registro do compromisso de compra e venda que define a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais e sim que o adquirente somente se torna responsável pelos ônus advindos do uso do referido bem, a partir do efetivo recebimento das chaves, quando então assume a posse de fato.
O ideal é que: i) caso você seja síndico e precise efetuar cobrança de taxa condominial em atraso; ou ii) caso você esteja adquirindo imóvel em um condomínio; é necessário contar com ajuda de um advogado especialista em direito condominial e imobiliário.
Caso você precise de ajuda, estamos à disposição em @rctcondominial
[1] – Acórdão 1160904, 07185709420188070000, Relator: ROMULO DE ARAUJO MENDES, Primeira Turma Cível, data de julgamento: 20/3/2019, publicado no DJE: 4/4/2019.
