O Código Civil estabelece especificamente os deveres dos síndicos
no art. 1.348. Confira:
Art. 1.348. Compete ao síndico:
I – convocar a assembleia dos condôminos;
II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando,
em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses
comuns;
III – dar imediato conhecimento à assembleia da existência de
procedimento judicial ou administrativo, de interesse do
condomínio;
IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e
as determinações da assembleia;
V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e
zelar pela prestação dos serviços que interessem aos
possuidores;
VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a
cada ano;
VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como
impor e cobrar as multas devidas;
VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando
exigidas;
IX – realizar o seguro da edificação.
Veja que no inciso “V” do artigo mencionado está previsto,
claramente, que o condomínio tem a obrigação de manter a estrutura
pronta e adequada, bem como consertar os vícios que surjam, para a
manutenção e segurança do condomínio.
Além disso, caso ocorra algum dano causado a uma unidade,
veículo ou pessoa, o condomínio pode ser responsabilizado, justamente
por não ter tomado os cuidados necessários.
Os Tribunais espalhados pelo Brasil possuem muitos casos julgados
nos quais os condomínios foram condenados exatamente por conta das
omissões do condomínio:
APELAÇÃO CÍVEL. FATO DO PRODUTO E DO SERVIÇO.
OBRIGAÇÃO DE REPARAR. INFILTRAÇÃO EM IMÓVEL. DANOS
MATERIAIS E MORAIS. SENTENÇA REFORMADA. 1. Na presente
hipótese a autora pretende obter a condenação das rés à
obrigação de fazer relativa aos reparos necessários na área
comum do imóvel e na área privativa de sua unidade,
pretendendo também ser indenizada pelos danos materiais e
morais experimentados. 2. No caso, é incontroverso que as
infiltrações identificadas na unidade residencial adquirida pela
autora foram causadas por defeitos estruturais apresentados na
área comum do condomínio, acarretando danos diretos à
consumidora. Cuida-se, em verdade, de hipótese de
responsabilidade pelo fato do produto ou serviço (art. 12 do
CDC). 3. (…) 4. (…). 5. Os encargos condominiais e os tributos
alusivos ao imóvel não têm relação direta com o defeito da
obra, mas decorrem do direito de propriedade e da utilização
dos serviços prestados pelo condomínio. 6. A indenização de
lucros cessantes não pode ter por supedâneo fato hipotético. 7.
O dano moral, previsto na Constituição Federal (artigo 5º, inc. X),
revela-se diante da ação ou omissão de seu causador ao atingir
a esfera extrapatrimonial do indivíduo, que deve abarcar não só
a compensação à vítima, mas também servir de desestímulo ao
ofensor. 8. Constatado que o defeito no imóvel e a falha na
prestação dos serviços de reparação causaram prejuízos
materiais e extrapatrimoniais à consumidora, a fornecedora
deve ser condenada a repará-los. 9. Recurso conhecido e
provido. Sentença reformada. (Acórdão 1308507,
07065247020188070001, Relator: ALVARO CIARLINI, 3ª Turma
Cível, data de julgamento: 21/10/2020, publicado no DJE:
28/1/2021. Pág.: Sem Página Cadastrada.) (grifou-se)
APELAÇÃO CÍVEL. RESPONSABILIDADE CIVIL. CONDOMÍNIO.
PREJUÍZOS DECORRENTES DE INFILTRAÇÃO EM UNIDADE
CONDOMINIAL DECORRENTE DE FALHA NA PARTE COMUM DO
EDIFÍCIO. OBRIGAÇÃO DE FAZER. DANOS MATERIAIS E MORAIS.
CONFIGURAÇÃO. O dano causado pela infiltração no
apartamento da autora, decorrente de falha na parte comum do
edifício, é amplamente demonstrado nas provas dos autos e
conta com o explícito reconhecimento pela parte ré em mais de
uma ocasião. Os danos materiais estão amplamente
demonstrados e, embora o réu tenha impugnado as provas
acostadas aos autos, alegando direito modificativo, extintivo ou
impeditivo do direito da autora, não produziu nenhum elemento
de prova que comprovasse suas alegações e tampouco
requereu a instauração de incidente de falsidade. A angústia
sofrida dentro do lar por negligência do condomínio é fato que
sobressaí ao mero aborrecimento da vida cotidiana e afeta a
esfera particular de valores da honra subjetiva. (Acórdão
967442, 20140710105245APC, Relator: CARMELITA BRASIL, 2ª
TURMA CÍVEL, data de julgamento: 21/9/2016, publicado no DJE:
26/9/2016. Pág.: 168/194) (destaquei)
AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSO CIVIL. CONDOMÍNIO.
OBRIGAÇÃO DE FAZER. REPAROS DE VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO.
TUTELA PROVISÓRIA. REQUISITOS PRESENTES. 1. Trata-se de agravo
de instrumento interposto contra o indeferimento do pedido de
tutela de urgência, com o objetivo de impor a readaptação de
muro de divisa entre os lotes condominiais, sob o argumento de
que não restou demonstrada a urgência do pleito. 2. O instituto
da tutela de urgência de natureza antecipada, estabelecida no
artigo 300 do Código de Processo Civil, permite ao Poder
Judiciário efetivar, de modo célere e eficaz, a proteção dos
direitos em vias de serem molestados. 3. A concessão deve estar
baseada na plausibilidade do direito substancial invocado,
desde que presentes a verossimilhança do alegado e o perigo
de dano ou o risco ao resultado útil do processo, bem como, a
depender do caso concreto, a possibilidade de reversibilidade
dos efeitos da medida antecipatória concedida. 4. No caso em
apreço, conquanto a obra tenha se iniciado em 2010, extrai-se
do laudo técnico apresentado que um dos fatores contribuintes
para a vulnerabilidade do muro de divisa é a incidência de
águas sobre a estrutura. Deve-se ter em mente que a infiltração
decorre de exposição duradoura, motivo pelo qual não seria
razoável exigir a percepção de tal risco no início da construção. 5.
Recurso conhecido e parcialmente provido. (Acórdão
1112890, 07050255420188070000, Relator: SANDOVAL OLIVEIRA,
2ª Turma Cível, data de julgamento: 25/7/2018, publicado no
DJE: 7/8/2018. Pág.: Sem Página Cadastrada.) (grifei)
É crucial, portanto, que o síndico e o condomínio possuam uma
assessoria jurídica especializada, para alertá-lo acerca de suas
obrigações legais.
O morador bem informado não é tapeado e o síndico bem
assessorado evita problemas
